Дело в том, что лицензию на работу с валютой имеют не все бан-
ки. При расчете вполне может случиться такой казус: вы получа-
ете деньги, а тут нагрянула налоговая полиция. И продавец квар-
тиры может запросто остаться без денег, так как 88-ю статью Уго-
ловного кодекса (незаконные операции с валютой) никто не
отменял. Под вопросом останется и ваше право на владение квар-
тирой, ибо договор-то вы уже подписали.
И еще о одном нюансе хотелось бы напомнить продавцам. Вы
не сможете получить все деньги, пока не выпишетесь из квартиры.
Если после оговоренного в договоре срока клиент продолжает упор-
ствовать с выпиской, то его все равно выдворят оттуда через суд.
Покупатель рискует больше. Хотя бы потому, что квартиру
можно вернуть себе через суд, а мошенника с вашими деньгами
сыскать будет нелегко, да и деньги вряд ли останутся у него целы.
Итак, вам показывают квартиру, предъявляют документы на
нее и под белы руки ведут в нотариальную контору, где регистри-
руют сделку. В обязанности нотариуса входит удостоверение под-.
линности документов, а не их проверка. Конечно, если бы суще-
ствовал единый банк данных на недвижимость и сделки с нею, а
каждый нотариус имел к нему доступ через компьютер, вероят-
ность обмана свелась бы почти к нулю. Но, увы, пока это дело бу-
дущего.
Сейчас же, действуя самостоятельно и необдуманно, вы рис-
куете купить несуществующую квартиру или уже проданную
дважды одним и тем же лицом либо заключить сделку, не соблю-
дая всех формальностей, из-за чего она тоже может быть призна-
на недействительной.
Вот один из примеров, когда злоумышленником оказался сам
продавец. Вначале он продал ее законным путем, получил день-
ги, а также наравне с покупателем - один экземпляр договора.
Покупательница квартиры по собственной безалаберности протя-
нула с регистрацией права собственности и другими формальнос-
тями. Между тем экс-продавец подделал доверенность от нее иа
свое имя и заново продал квартиру, после чего бесследно исчез.
Суд признал законность только первой сделки, а второй покупа-
тель остался и без денег, и без квартиры. Особенно велик риск по-
пасться на крючок такому продавцу-мошеннику при покупке
комнаты. Как известно, прямая продажа комнат запрещена, но
запрет можно обойти через фиктивный обмен. Аферист подает
документы сразу в нескольких райжилобменах, со всех покупа-
телей получает деньги или хотя бы аванс, оформляет несколько
сделок на одну и ту же комнату и смывается. Опять-таки выиг-
рывает тот из покупателей, кто первым получит ордер на прожи-
вание.
Если вы покупаете квартиру, вам нужно выяснить хотя бы,
кто прописан в ней, является ли продавец ее владельцем. <,--
Самый распространенный способ махинаций - продажа (1369
квартиры, которая приватизирована в двух разных местах. Если
товар предлагают по неправдоподобно дешевой цене, наверняка
что-то нечисто.
Не отдавайте продавцу сразу всей суммы за квартиру даже пос-
ле заключения нотариата. 20-25% приберегите до момента его вы-
писки из квартиры. Некоторые считают, что хороший способ под-
страховки - это проставить в договоре о купчей реальную цену
квартиры (обычно ее существенно занижают, чтобы уйти от нало-
гов).
Много махинаций связано с тем, что деньги передают сразу
после подписания договора купли-продажи. Но сделка действи-
тельна только после регистрации договора. Теперь этим согласно
распоряжению мэра занимается только городское жилищное аген-
' тство, что, кстати, создало дополнительные возможности для ма-
хинаций: очередь в агентство растягивается на месяц и больше;
И еще пара советов: никогда не отдавайте никому свои паспорта,
по возможности храните конфиденциальность сделки.
Гораздо действенней иной способ - прежде всего проконсуль-
тируйтесь у хорошего юриста в области недвижимости. Затем
нужно произвести детальную проверку всех источников докумен-
тов - то, что у риэлтерских фирм называется экспертизой сдел-
ки. Лучше всего во все инстанции приходить вместе с продав-
цом. Сначала в ЖЭК, где он возьмет форму 9, а вы убедитесь,
что в квартире не прописано лишних людей. Идеально, чтобы к
моменту оформления купчей они были выписаны из квартиры.
Важно проверить источник или орган, из которого поступил до-
кумент, устанавливающий право на жилье, не подделаны ли пе-
чати. Это могу быть справки ПИБа, договоры с агентствами по
приватизации, Горжилагентством, ЖСК, документы о наследо-
вании, дарении квартиры. Сложнее, когда жилье прошло через
цепочку владельцев, отследить которую целиком невозможно.
Кое-какие справки могут дать в Горжилагентстве, но только вла-
дельцу квартиры.
Не уменьшайте значение сопутствующих документов и осо-
бенно справки РОНО, если в семье имеются несовершеннолетние
дети. Бывали случаи, когда из-за подделанной справки само
РОНО возбуждало судебный иск и сделка признавалась недейст-
вительной.
Словом, чтобы продавец вас не обманул, вам на время придет-
ся стать его тенью, двойником. Если же такая перспектива вас
страшит, выход прост: обращайтесь в риэлтерское агентство, где
все это сделают за вас.
Если вы хотите купить квартиру, то вас может подстерегать
самая главная, порой роковая, ошибка. Вы решаете самостоятель-
но приобрести квартиру непосредственно у продавца. Действитель-
но, зачем вам всевозможные посредники как в лице всевозмож-
ных агентств по недвижимости, так и в лице частных лиц.
Теперь поясним, с чем вам придется столкнуться, если избра-
ли такой путь.
При выборе и оформлении квартиры вы должны удостоверить-
^--.s ся в том, кто перед вами - истинный ли это продавец квар-
[ЗТО JJ тиры или посредник.
Для этого нужно сверить документы, удостоверяющие соб-
ственность на квартиру, с документами продавца, удостоверяю-
щими личность. Из формы № 9, которую выдает жилищная кон-
тора, можно узнать, кто еще прописан в квартире. Если прописа-
ны несовершеннолетние дети, необходимо при совершении сделки
получить согласие РОНО на операции с жилплощадью и т. д.
При наличии всех необходимых документов оформление куп-
ли-продажи недвижимости производится в нотариальной конто-
ре. Нужно иметь в виду, что сделка считается полностью закон-
ченной не тогда, когда вы в нотариате получили документ о том,
что вы купили квартиру и зарегистрировали его в Городском жи-
лищном агентстве, а только после того, когда из квартиры выеха-
ли и выписались жильцы.
Кроме того, могут возникнуть разные дополнительные слож-
ности, которые для вас покажутся неразрешимыми, в то время как
специалисты решат без проблем все вопросы.
Только ли из-за сложности оформления документов нужно об-
ращаться в агентства по недвижимости?
Нет. Еще и потому, что все представленные продавцом доку-
менты нельзя (как бы это ни было оскорбительно для продавца)
воспринимать как подлинные. Необходимо убедиться в подлин-
ности представленных документов в соответствующих учрежде-
ниях.
Какие гарантии могут предоставить агентства клиенту по бе-
зопасности проведения сделки?
В первую очередь, гарантией для любого клиента является
юридически грамотно оформленный договор, предусматривающий
высокую степень ответственности фирмы перед клиентом.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180