Совершение сделок с жилой площадью
должно происходить с учетом интересов
251
Судебная практика по гражданским делам (1993-1996)
несовершеннолетних детей и обязательным привлечением
К решению этого вопроса органов опеки и попечительства
Прокурор обратился в суд с заявлением в интересах несо-
вершеннолетних Н-ко к Д. о признании недействительными обмена
жилой площади, обменного ордера, договора купли-продажи квар-
тиры и к С. о признании договора на передачу квартиры в соб-
ственность недействительным, выселении, признании права на жи-
лую площадь за несовершеннолетними. Судом первой инстанции
эти требования удовлетворены: упомянутые договоры признаны
недействительными, за несовершеннолетними признано право на
спорную жилую площадь.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда
РФ, оставившая решение суда первой инстанции без изменения, в
кассационном определении указала следующее.
Родители несовершеннолетних были лишены родительских
прав.
Несовершеннолетние Н-ко находились в детских учрежде-
ниях. В 1990 году их родители обменяли занимаемую ими двух-
комнатную квартиру на однокомнатную, нанимателем которой
был Д.
В 1993 году С., прописанная в связи с регистрацией брака с
Д. в двухкомнатной квартире, приватизировала ее на свое имя.
Однокомнатная квартира была продана родителями несовер-
шеннолетних прежнему нанимателю, т.е. Д.
При вынесении решения суд на основании исследования
документов, объяснений сторон, показаний свидетелей установил,
что дети имеют право на жилую площадь, на которой проживали
с родителями до помещения их в детские учреждения. Последую-
щие действия с жилой площадью производились без учета их
интересов и без привлечения к решению этого вопроса органов
опеки и попечительства, что повлекло нарушение прав несовер-
шеннолетних.
Согласно ст. 133 КоБС РСФСР, опекун не вправе без
предварительного разрешения органов опеки и попечительства
совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от
имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.
В частности, предварительное разрешение органов опеки и
попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих
нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подо-
печному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых
помещений и др. Правила этой статьи распространяются и на
25.2
Судебная практика по гражданским делам (1993-1996)
сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве
опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.
Исходя из установленных по делу обстоятельств, суд первой
инстанции обоснованно признал, что сделка по обмену квартиры
и последующие действия с жилой площадью не могут считаться
действительными.
Продажа заселенных квартир и домов
государственного, муниципального и общественного
жилищных фондов без согласия проживающих в
них совершеннолетних граждан не допускается
Дом № 41 по Ленинградскому шоссе Москвы, состоящий
из двух корпусов, находился на балансе научно- производ-
ственного объединения (НПО) "Машиностроитель".
16 декабря 1991 г. НПО и Международная ассоциация
делового сотрудничества "Пэком" заключили договор купли-
продажи дома.
Проживающие в доме граждане Аверченко, Малыше-
ва, Меньшикова и др. обратились в суд с иском к НПО и ассоциа-
ции о признании договора недействительным.
Ленинградской районный народный суд Москвы в удо-
влетворении иска отказал.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского
городского суда решение народного суда оставила без изменения.
Президиумом Московского городского суда дело не рас-
сматривалось в связи с отсутствием кворума.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте по-
ставил вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного
Суда РФ 17 февраля 1995г. протест удовлетворила последующим
основаниям.
Отказывая в иске, народный суд пришел к выводу о том,
что при заключении договора не были нарушены требования за
кона. Договор заключен с согласия Министерства машинострое-
ния СССР, нотариально удостоверен и зарегистрирован в БТИ.
Между тем решение вынесено народным судом вопреки
требованиям Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г.
"Об основах федеральной жилищной политики" и без учета кон-
кретных обстоятельств данного дела".
Как видно из материалов дела, дом, в отношении которого
возник спор, относится к государственному жилищному фонду.
253
__Судебная практика но гражданским делам (1993-1996)
Согласно ч. 3 ст. 19 названного Закона, не допускается
продажа иным лицам заселенных квартир и домов государствен-
ного, муниципального и общественного жилищных фондов без
согласия проживающих в них совершеннолетних граждан.
В материалах дела нет данных о том, что проживающие в
доме граждане дали согласие на его продажу.
Постановлением Верховного Совета Российской Феде-
рации от 24 декабря 1992 г. "О введении в действие Закона Россий-
ской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики"
предусмотрено, что совершенные до принятия Закона договоры
купли-продажи и аренды жилья, противоречащие ч. 3 ст. 17 и ч. 3 ст.
19 указанного Закона, подлежат отмене.
Эти требования Закона не были учтены судом.
В соответствии со ст. 16 Закона Российской Федерации
"Об основах федеральной жилищной политики" при
отсутствии в коммунальной квартире нуждающихся в
улучшении жилищных условий нанимателей, а также
нанимателей, имеющих жилую площадь менее
установленной нормы на одного человека,
освободившееся жилое помещение передается
иным нанимателям этой квартиры по договору
аренды или купли-продажи
Андреев предъявил в суде иск к Гарманову о вселении его
в комнату площадью 18 кв. м., расположенную в коммунальной
квартире, ссылаясь на то, что на эту комнату ему выдан ордер,
однако Гарманов - наниматель двух других комнат в этой кварти-
ре, препятствует его вселению.
Гарманов иск не признал и предъявил встречные требо-
вания к Андрееву и администрации Ленинского района г. Красно-
ярска о признании недействительным выданного Андрееву орде-
ра и к администрации г. Красноярска о предоставлении ему
комнаты по договору аренды, мотивируя свои требования тем, что
право на предоставление ему освободившейся комнаты пред-
усмотрено ст. 16 Закона Российской Федерации от 24 декабря
1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики".
Красноярский краевой суд признал недействительным
ордер, выданный администрацией Ленинского района г. Красно-
ярска Андрееву на право вселения в комнату размером 18 кв. м. в
коммунальной квартире, обязал администрацию Ленинского
района г. Красноярска предоставить Андрееву с дочерью Анаста-
сией, 1990 года рождения, другое жилое помещение, соответ-
254
Судебная практика по гражданским делам (1993-1996)_______
ствующее по размеру и благоустройству предоставленному по
ордеру; в иске Андрееву о вселении в комнату площадью 18 кв. м.
отказал; признал за Гармановым право на предоставление ему
комнаты размером 18 кв. м. в упомянутой квартире по договору
аренды, заключаемому между ним и администрацией г. Краснояр-
ска.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107