Предположим, вы оформляете кредит под залог недвижимого имущества (залогом могут служить приватизированные квартиры, дома, дачи и сами земельные участки. Можно закладывать и приватизированные гаражи, только дорогие, поскольку банк выдает ссуду под имущество стоимостью не менее 25 тысяч долларов). Специалисты, как правило, дочерней фирмы банка, оценивают залоговую стоимость имущества, оформляют поручительство на выдачу кредита, на основании которого банк выдает ссуду в размере 60-70 процентов от стоимости квартиры. В установленный срок (6 и 12 месяцев) вам придется вернуть и ссуду, и проценты по кредиту (23-25 процентов). При покупке в рассрочку стартовый капитал — 5 тысяч долларов — вы вносите в банк, получаете квартиру, купленную дочерней фирмой, и живете в ней, регулярно выплачивая проценты по ссуде, а через год возвращаете кредит. Случается, что клиент не в состоянии вернуть всю сумму кредита вовремя. В таком случае банк может продлевать сроки договора. Если же с клиентом не достигнуто взаимопонимания, дочерняя фирма в пятидневный срок реализует его имущество.
Аккуратное внесение денег станет третьей, самой длительной по времени операцией. Всю невыплаченную вами сумму вы должны будете вносить ежемесячно равными долями. Плюс проценты, которые вы должны банку за предоставленный для выкупа квартиры кредит. Тут, чем больше срок вы выбрали, тем меньше платить придется каждый месяц. Но именно поэтому при рассрочке на 10 лет вам сразу нужно оплатить аж 60 процентов стоимости квартиры. То есть тем, кто хочет платить помалу и долго, придется раскошелиться с самого начала. Чудес, увы, не бывает. Хотя нет правил без исключений. Одна московская фирма предоставляет рассрочку на 15 лет под довольно высокий процент, но зато держит самый низкий в Москве первоначальный взнос — всего 20 % от стоимости квартиры.
Всегда банковский процент начисляется на сумму остатка, то есть каждый месяц ваша выплата уменьшается на крохотную величину. Там, где сроки кредитования маленькие, например, три месяца, требуется только погашение банковских процентов. Но сомнительно, имеет ли такая рассрочка хоть какой-нибудь смысл. Лучше уж купить квартиру сразу, собрав за три месяца все деньги.
Но, чтобы уж до конца разложить по полочкам все цифры, вернемся к нашему примеру. Итак, с суммой 30 тыс. долларов вы обратились в агентство, и риэлтеры нашли вам квартиру. Наступает сложный период ее тщательной проверки: соблюдены ли требования закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», законно ли совершенные сделки по распоряжению квартирой, нет ли прав третьих лиц на квартиру, не находится ли она под обязательствами (залог, например).
Как только проверка закончена, и, если с данной квартирой все обстоит благополучно, вас приглашают в банк, где вам открывают счет и вы оплачиваете первый взнос в размере, допустим, 25 % от стоимости квартиры, то есть 7,5 тыс. долларов. В этот же день вы доплачиваете агентству за его услуги еще 6 % от стоимости квартиры, то есть 1800 долларов, и квартира оформляется в собственность компании-гаранта или дочерней фирмы банка. За то, что компания-гарант берет на себя всю ответственность за данную сделку, вы платите ей 2 процента от суммы кредита, то есть 450 долларов.
Теперь вы можете въезжать в квартиру и отмечать новоселье. Банк переводит оставшиеся 75 процентов на ваш счет, и с него деньги уходят продавцу квартиры. На сумму кредита вам начисляются 30 процентов годовых, и вы вносите деньги на открытый вам в банке счет равными долями ежемесячно. В нашем случае это будет 2438 долларов (при кредите на год). После внесения последнего взноса квартира в течение 3 банковских дней переходит в вашу собственность.
По мнению специалистов, самый выгодный срок рассрочки — от 9 месяцев до полутора лет.
Как мы уже говорили, не все фирмы работают по одной системе. Поэтому в фирме, где существуют другие условия — например, рассрочку предоставляют на срок от 3 месяцев до 5 лет, процент по кредитам берут от 25 до 35 процентов, свои услуги оценивают от 7 до 11 процентов от суммы кредита, — картина будет иной.
Квартира ценой в 60 тысяч долларов. Кредит на два года. Первый взнос 21 тысяча 780 долларов. Первый месяц надо будет внести 2 тысячи 818 долларов, второй месяц — 2773, третий — 2729. Последний, двадцать четвертый месяц выплаты — 1704 доллара.
Есть другие интересные варианты. Например, одна фирма при рассрочке на 3 года обеспечивает рублевый кредит под 135 процентов. Кроме риэлторских фирм, рассрочку осваивают фирмы строительные. По крайней мере, они сами так считают.
Как вы понимаете, на этом пути, усеянном долларами, вас может поджидать масса неприятностей. Самая банальная, но самая серьезная — у вас не будет необходимой суммы к назначенному дню. Весьма прискорбно. Максимальный срок, который вам дадут для собирания долларов по друзьям и знакомым — две недели, минимальный — пять дней. Кроме того, за каждый просроченный банковский день придется заплатить пеню — как минимум 1 процент от суммы задержанного платежа. В случае, если вы так и не заплатили, договор об аренде расторгается в одностороннем порядке. Вы лишаетесь квартиры, где имели счастье жить уже какое-то время и по наивности считать ее своей, первоначального взноса и банковских процентов. То есть обратно вы получаете почти все деньги, которые платили каждый месяц в счет погашения кредита.
Вот поэтому ни в коем случае не продавайте собственные квартиры, если у вас нет другого жилья. Конечно, на первоначальный взнос этого вполне хватит. И даже несколько месяцев вы без труда будете вносить нужные суммы, проживая в новой просторной квартире. Потом вы перейдете на личные сбережения. Потом вам начнут сниться кошмары. Потом подорожает хлеб, который к той поре станет основным продуктом вашего питания. Исход печальный: вы голый, босой и полусумасшедший — на улице.
То, что предлагают строители, не рассрочка. Или даже рассрочка наоборот. Не вас кредитуют, а вы своими деньгами кредитуете строительство новых домов, в квартиру въезжаете, только когда заплачено за 70 процентов ее площади, стоимость квадратного метра, между тем, меняется каждый месяц. Такая схема имеет право на существование, но к рассрочке никакого отношения не имеет.
Использовать этот вариант как обмен через куплю-продажу меньшей квартиры на большую нельзя. Понадобятся еще и ваши деньги, и немалые. Только в том случае, если вы имеете постоянный, а еще лучше — постоянно растущий доход, вы можете всерьез рассчитывать на этот способ прирастания квадратных метров на душу населения вашей семьи. Посмотрите еще раз на примерные расчеты.
Рассрочка — это, конечно, шаг к людям, чьи доходы в нормальной стране назывались бы средними. Но у нас назвать их таковыми просто кощунство, И прежде, чем покупать квартиру в рассрочку, купите калькулятор и примите холодный душ.
Самая последняя и поэтому самая радостная — четвертая операция. Оформление договора купли-продажи. Выплатив всю сумму кредита, погасив все банковские проценты по этому кредиту, вы оформляете договор купли-продажи с юридическим лицом, у которого вы арендуете квартиру.
И в этот день все, абсолютно все, будут завидовать вам. И мы тоже.
Обмен
Нет ничего невозможного, и, обладая некоторыми познаниями в области расселения коммуналок, можно попытаться «провернуть» такую сделку самостоятельно.
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173